Купить недвижимость для иностранцев в Украине можно без проблем. Однако необходимо учитывать при этом несколько важных вещей. Рынок недвижимости, а также приобретение имущества с дальнейшим переходом права собственности выявляют определённые особенности, типичные для соответствующей страны.
Следуют различать первичный и вторичный рынки недвижимости. Первичный рынок включает в себя предложения от застройщиков и инвесторов, то есть это квартиры в новостройках и дома. Распространены также инвестиции в ещё незавершённое строительство. Здесь поставщиками услуг и продавцами преимущественно выступают застройщики. Посредников и маклеров здесь редко встретишь.
Под «вторичным рынком» имеется в виду недвижимость, продаваемая прежними владельцами. На практике почти всегда на вторичном рынке со стороны продавцов подключаются маклеры и посредники. В газетных объявлениях и предложениях о недвижимости в Интернете это сложно вычислить сразу.
Операции с недвижимостью на практике существенно отличаются от порядка проведения сделок в Германии.
Это зависит от некоторых положений украинского гражданского права, семейного права, наследственного права, организации регистрации и населения, а также собственно процессуального права. Кроме прочего, в Украине нет официальной общедоступной поземельной книги.
Именно поэтому следующие пункты требуют детальной проработки до момента приобретения недвижимости:
- фактические имущественные отношения
- запрет на отчуждение
- обременение объекта недвижимости скрытыми правами третьих лиц
- особенности договоров купли-продажи, которые в Германии обычно являются причиной полной или частичной недействительности документа
- на практике встречаются частые отклонения от законодательных актов
- неполные или неинформативные государственные реестры
- отличающиеся от реальности документы на квартиру, зачастую это касается реконструкций и фактических замеров
- большая договорная свобода, притом без различения коммерсантов и не коммерсантов
- особые формальные требования
- налогово-правовые аспекты
- налоговые аспекты в отношении иностранцев / нерезидентов
- приобретение недвижимости юридическими лицами / фирмами
- строительные и прочие административно-правовые нормы
- открытые счета официальных коммунальных служб
- наложение ареста / запрет на отчуждение
В Украине на данный момент иностранцам по закону не разрешено приобретать сельскохозяйственные угодья. Но, например, иностранцам можно приобретать жилые дома и принадлежащие к ним земельные владения.
Кроме того, в украинском имущественном праве есть особенности, которые в отношении некоторых объектов исключают покупку при наличии определённых условий. Такие сделки становятся недействительными или подлежащими оспариванию.
В процессе приобретения недвижимости возможно представительство со стороны покупателя и продавца. Соответствующие доверенности должны быть оформлены и заверены нотариально. Если доверенность была оформлена иностранным нотариусом, документ необходимо апостилировать, перевод должен быть выполнен украинским переводчиком в Украине с дальнейшим нотариальным заверением.
Налоговые вопросы и пошлины при оформлении сделок с недвижимостью в Украине
Причитающиеся налоги и сборы при покупке недвижимости зависят от многих факторов. Ниже представлен общий обзор законных положений:
1. Если недвижимость находится во владении продавца более 3-ёх лет, и покупатель с продавцом являются украинцами, то есть резидентами, причитаются следующие сборы:
- 1 % – пенсионный фонд (удерживается с покупателя)
- 1 % – государственная пошлина (удерживается с продавца)
2. Если недвижимость находится во владении продавца менее 3-ёх лет, и покупатель с продавцом являются украинцами, то есть резидентами, причитаются следующие сборы:
- 1 % – пенсионный фонд (удерживается с покупателя)
- 1 % – государственная пошлина (удерживается с продавца)
- 5 % – подоходный налог для физических лиц, который физические лица оплачивают по результатам официальной годовой декларации (удерживаются с продавца)
- 1,5 % – военный сбор (удерживается с продавца)
3. Если недвижимость находится во владении продавца менее 3-ёх лет и продавец – иностранец (если иностранец является резидентом Украины, размер уплачиваемых сборов может отдельно регулироваться финансовым управлением):
- 1 % – пенсионный фонд (удерживается с покупателя)
- 1 % – государственная пошлина (удерживается с продавца)
- 18 % – подоходный налог физического лица, который физические лица уплачивают по результатам официальной годовой налоговой декларации (удерживается с продавца)
- 1,5 % – военный сбор (удерживается с продавца)
Отсюда очевидно, что при приобретении имущества иностранцами в Украине в отношении иностранцев не применяются практически никакие особенные налоговые положения. Всего лишь 1 % сборов в государственный пенсионный фонд.
Лишь при перепродаже имущества, находящегося во владении менее 3-ёх лет, существуют некоторые отличия. Украинец в таком случае оплачивает 5% подоходного налога. Иностранец же 18%.
Если недвижимость продаётся по истечении 3-летнего срока, подоходный налог не начисляется к оплате, в том числе, при продаже иностранцами.
Собственно, это единственное существенное отличие при сделках с недвижимостью украинцами и иностранцами с точки зрения налоговых нюансов.
Причиной этому является недопущение в государственную казну спекулятивной прибыли.
Часто ходящие слухи о том, что по налоговым причинам иностранцам дороже покупать недвижимость в Украине, а то и вовсе невозможно, неправдивы.
На практике происходит так, что продавец, в особенности на вторичном рынке, зачастую настаивает на разделении причитающихся пошлин и налогов или же их полной передаче покупателю.
Законных оснований этому нет, поэтому это вопрос договорённостей.
Необходимые документы от иностранца при покупке недвижимости / продаже недвижимости
Иностранцу для приобретения недвижимости необходимы такие документы:
- действительный загранпаспорт
- переведённый и нотариально заверенный в Украине перевод загранпаспорта
- идентификационный код
На основании заявления в налоговом управлении код выдадут в течение недели. Для этого необходим действующий загранпаспорт с переводом, свидетельство о регистрации, разрешение на пребывание или подобные документы не нужны.
Если недвижимость приобретается на основании доверенности, выданной на третье лицо, она должна быть заверена нотариально. Если такая доверенность выдана нотариусом заграницей, здесь её необходимо апостилировать.
Если продавец недвижимости на момент заключения договора пребывает в браке, супруг / супруга должны дать своё согласие на продажу. Это же правило распространяется на иностранцев. Это особенность украинского права о режиме супружеского имущества. Согласие можно оформить лично в присутствии нотариуса, о чём будет сделана соответствующая отметка в договоре купли-продажи.
При заключении договора можно предоставить нотариально заверенное заявление о согласии супруги. Согласие от супруги не требуется, если пара заключила брачный контракт, в связи с которым такое согласие будет лишним. При заключении договора купли-продажи недвижимости продавец предоставляет нотариусу соответствующий брачный договор.
Типичный порядок покупки недвижимости / договор / регистрация собственности / оплата
В присутствии нотариуса стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости. Обычная практика при покупке недвижимости, в особенности жилья, предусматривает также заключение предварительного договора. Нотариус в обоих случаях заверяет договор купли-продажи.
Договор купли-продажи проходит регистрацию в государственном реестре. При этом происходит переход права собственности. При регистрации нотариус проверяет, были ли уплачены все необходимые сборы и пошлины, имеют ли стороны право заключать правовую сделку, распространяются ли на объект обременения или права третьих лиц.
Если не договорено иное, оплата, как правило, производится непосредственно в момент заключения договора. В основном, предлагаются такие возможности:
- Открытие инвестиционного счёта и перевод на этот счёт суммы в иностранной валюте из-за границы с последующей продажей иностранной валюты и переводом на инвестиционный счёт денежных средств в гривнах (UAH) для дальнейшего осуществления иностранной инвестиции;
- Непосредственный перевод валюты из-за границы на счёт в иностранной валюте продавца — резидента;
- Оплата наличными в банке и перевод на счёт продавца, так как оплата наличными разрешается только в сумме до 50.000,- грн. При этом следует обратить внимание, что необходимо предъявить свидетельство о происхождении денежных средств. Верхняя граница незадекларированных наличных средств иностранцев, ввозимых в Украину, составляет 10.000,- Евро.
В вопросах оплаты обязательно следует подключать юриста, знающего данную отрасль, так как процесс оплаты зачастую отличается от описанных законных положений.
После этого нужно зарегистрировать / перерегистрировать договора с коммунальными предприятиями (на электроэнергию, воду), об оплате за вывоз мусора и прочих коммунально-эксплуатационных расходах.
Перерегистрацией также может заняться представитель.
Уже при заключении договора купли-продажи следует проверить, что в отношении коммунальных платежей за квартиру отсутствуют старые задолженности, так как коммунальщики выдвинут требования в отношении покрытия задолженности к новому владельцу, так как задолженность привязана к соответствующему объекту недвижимости.
Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимости
Необходимые для совершения сделки купли-продажи недвижимости в Украине документы зависят от типа недвижимости (квартира, участок, дом, коммерческая недвижимость, жилая недвижимость и т.д.), формы собственности недвижимости, права использования, обременений, прав третьих лиц и законных положений / норм, а также прочих условий, которые здесь невозможно описать в развёрнутом виде.
Кроме того, роль играют семейное положение покупателя и продавца, а также режим имущества супругов. Составление развёрнутого списка, учитывающего все нюансы, возможно только в каждом отдельном конкретном случае. Например:
Предварительный договор
- документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости
- технический паспорт (не требуется)
- удостоверение личности продавца
- ID-код продавца
- при необходимости, удостоверение личности супруга / супруги продавца
- ID-код супруга / супруги продавца
- свидетельство о браке продавца
- согласие супруга / супруги продавца (заявление)
- удостоверение личности покупателя, для иностранцев – загранпаспорт, при необходимости – вид на жительство
- ID-код покупателя
- при необходимости, свидетельство о браке
- удостоверение личности супруга / супруги покупателя
- ID-код супруга / супруги покупателя
- согласие супруга / супруги покупателя (заявление)
Предоставление согласия со стороны супруга / супруги на покупку и продажу может не понадобиться, если был заключён соответствующий брачный договор. В таком случае необходимо предъявить брачный договор.
Договор купли-продажи
- документ, подтверждающий право собственности на недвижимость
- технический паспорт (не обязателен)
- удостоверение личности продавца
- ID-код продавца
- удостоверение личности супруга / супруги продавца
- ID-код супруга / супруги продавца
- свидетельство о браке продавца
- согласие супруга / супруги продавца (заявление), согласие на подписание договора купли-продажи можно дать на этапе согласия о заключении предварительного договора. В таком случае супругу / супруге не понадобится приходить повторно.
- удостоверение личности покупателя, для иностранцев – загранпаспорт, при необходимости – вид на жительство
- ID-код покупателя
- при необходимости, свидетельство о браке покупателя
- ID-код супруга / супруги покупателя
- согласие супруга / супруги покупателя (заявление)
- оценка / экспертиза
- справка из Бюро технической инвентаризации, БТИ (по запросу нотариуса)
- справка по форме -13 о количестве людей, зарегистрированных в квартире
Предоставление согласия со стороны супруга / супруги на покупку и продажу может не понадобиться, если был заключён соответствующий брачный договор. В таком случае необходимо предъявить брачный договор.
Текущие расходы, повторяющиеся сборы, налоги
Периодические, регулярные налоги на недвижимость не отличаются между украинцами и иностранцами.
Налог на недвижимость причитается только, если площадь квартиры превышает 60 m², а площадь жилого дома превышает 120 м² и он уплачивается ежегодно.
Налог отличается в зависимости от региона и составляет максимум 1,5 % ежемесячной минимальной зарплаты за м² площади жилья. На данный момент это около 1,- Евро за м² в год. Налог может составить максимум 830,- Евро на объект недвижимости. (Состоянием на 1.1.2018 г.)
Налог на доходы от сдачи жилья в наём
Налог на доходы от сдачи жилья в наём составляют, как правило, 18% от собственно таких доходов.
Причём для резидентов, нерезидентов, украинцев и иностранцев ставка подоходного налога составляет 18%.
Организация налогов путём регистрации предприятия также является возможной опцией, при этом сумма налогов может уменьшиться.