Німецький центр Аренс і Шварц

Будь-яка юридична допомога

+380 (0)67 551 38 41+380 (0)66 180 54 56+380 (0)63 010 63 15+380 (0)44 592 73 71

Придбання нерухомості іноземцями в Україні

Купити нерухомість іноземцям в Україні можна без проблем. Однак при цьому необхідно враховувати кілька важливих речей. Ринок нерухомості, а також придбання майна з подальшим переходом права власності виявляють певні особливості, типові для відповідної країни.

Слід розрізняти первинний і вторинний ринки нерухомості. Первинний ринок включає в себе пропозиції від забудовників та інвесторів, тобто це квартири в новобудовах і будинки. Поширеними є також інвестиції в ще незавершене будівництво. Тут постачальниками послуг і продавцями переважно виступають забудовники. Посередників і маклерів тут рідко зустрінеш.

Під «вторинним ринком» мається на увазі нерухомість, яка продається колишніми власниками. На практиці майже завжди на вторинному ринку з боку продавців підключаються маклери і посередники. Це важко визначити одразу у газетних оголошеннях і пропозиціях з нерухомості в Інтернеті.

Операції з нерухомістю на практиці істотно відрізняються від порядку проведення угод в Німеччині.

Це залежить від деяких положень українського цивільного права, сімейного права, спадкового права, організації реєстрації і населення, а також власне процесуального права. Крім іншого, в Україні немає офіційної загальнодоступної поземельної книги.

Саме тому такі пункти вимагають детального опрацювання до моменту придбання нерухомості:

  • фактичні майнові відносини
  • заборона на відчуження
  • обтяження об’єкта нерухомості прихованими правами третіх осіб
  • особливості договорів купівлі-продажу, які в Німеччині, зазвичай, є причиною повної або часткової недійсності документа
  • на практиці зустрічаються часті відхилення від законодавчих актів
  • неповні або неінформативні державні реєстри
  • відрізняються від реальності документи на квартиру, часто це стосується реконструкцій та фактичних замірів
  • велика договірна свобода, до того ж без розрізнення комерсантів і некомерсантів
  • особливі формальні вимоги
  • податково-правові аспекти
  • податкові аспекти щодо іноземців / нерезидентів
  • придбання нерухомості юридичними особами / фірмами
  • будівельні та інші адміністративно-правові норми
  • відкриті рахунки офіційних комунальних служб
  • накладення арешту / заборона на відчуження

На даний момент за законом іноземцям в Україні не дозволено купувати сільськогосподарські угіддя. Але, наприклад, іноземцям можна купувати житлові будинки і належні до них земельні володіння.

Крім того, в українському майновому праві є особливості, які по відношенню до деяких об’єктів виключають покупку при наявності певних умов. Такі угоди стають недійсними або такими, що підлягають оскарженню.

У процесі придбання нерухомості можливо представництво з боку покупця і продавця. Відповідні довіреності повинні бути оформлені і завірені нотаріально. Якщо довіреність була оформлена іноземним нотаріусом, документ необхідно апостилювати, переклад повинен бути виконаний українським перекладачем в Україні з подальшим нотаріальним посвідченням.

Питання податків і мита при оформленні угод з нерухомістю в Україні

Належні податки і збори при купівлі нерухомості залежать від багатьох факторів. Нижче представлений загальний огляд законних положень:

1. Якщо нерухомість перебуває у володінні продавця більше 3-ох років, і покупець з продавцем є українцями, тобто резидентами, належними є наступні збори:

  • 1% – пенсійний фонд (утримується з покупця)
  • 1% – державне мито (утримується з продавця)

2. Якщо нерухомість перебуває у володінні продавця менше 3-ох років, і покупець з продавцем є українцями, тобто резидентами, належать наступні збори:

  • 1% – пенсійний фонд (утримується з покупця)
  • 1% – державне мито (утримується з продавця)
  • 5% – податок з доходу фізичних осіб (ПДФО), який фізичні особи сплачують за результатами офіційної річної декларації (утримуються з продавця)
  • 1,5% – військовий збір (утримується з продавця)

3. Якщо нерухомість перебуває у володінні продавця менше 3-ох років і продавець — іноземець (Якщо іноземець є резидентом України, розмір сплачуваних зборів може окремо регулюватися фінансовим управлінням):

  • 1% – пенсійний фонд (утримується з покупця)
  • 1% – державне мито (утримується з продавця)
  • 18% – податок з доходу фізичних осіб (ПДФО), який фізичні особи сплачують за результатами офіційної річної декларації (утримуються з продавця)
  • 1,5% – військовий збір (утримується з продавця)

Звідси очевидно, що при придбанні майна іноземцями в Україні по відношенню до іноземців не застосовуються ніякі особливі податкові положення. Всього лише 1% зборів в державний пенсійний фонд.

Лише при перепродажі майна, що знаходиться у володінні менше 3-ох років, існують деякі відмінності. Українець в такому випадку оплачує 5% податку з доходу. А іноземець – 18%.

Якщо нерухомість продається після закінчення 3-річного терміну, податок з доходу не нараховується до оплати, в тому числі, при продажу іноземцями.

Власне, це єдина істотна відмінність при операціях з нерухомістю українцями й іноземцями з точки зору податкових нюансів.

Причиною цього є недопущення до державної скарбниці спекулятивного прибутку.

Чутки про те, що іноземцям дорожче купувати нерухомість в Україні з податкових причин, а то і зовсім неможливо, неправдиві.

На практиці відбувається так, що продавець, особливо на вторинному ринку, часто наполягає на розділенні належного мита і податків або ж їх повної передачі покупцю.

Законних підстав для цього немає, тому це питання домовленостей.

Необхідні документи від іноземця при покупці нерухомості / продажу нерухомості

Іноземцю для придбання нерухомості необхідні такі документи:

  • дійсний закордонний паспорт
  • перекладений і нотаріально засвідчений в Україні переклад закордонного паспорта
  • ідентифікаційний код

Код видадуть на підставі заяви в податковому управлінні протягом тижня. Для цього необхідно мати закордонний паспорт з перекладом; свідоцтво про реєстрацію, дозвіл на перебування або подібні документи не потрібні.

Якщо нерухомість купується на підставі довіреності, виданої на третю особу, довіреність повинна бути засвідчена нотаріально. Якщо така довіреність видана нотаріусом закордоном, її необхідно апостилю вати в країні підписання документу.

Якщо продавець нерухомості на момент купівлі нерухомості перебуває чи перебував у шлюбі, чоловік / дружина повинні дати свою згоду на продаж. Це ж правило поширюється на іноземців. Це особливість українського права щодо режиму подружнього майна. Згоду можна оформити особисто в присутності нотаріуса, про що буде зроблено відповідну відмітку в договорі купівлі-продажу.

При укладанні договору можна надати нотаріально засвідчену заяву про згоду іншого з подружжя. Згода від іншого з подружжя не потрібна, якщо пара уклала шлюбний контракт, в зв’язку з яким така згода буде зайвою. При укладенні договору купівлі-продажу нерухомості продавець надає нотаріусу відповідний шлюбний договір.

Типовий порядок купівлі нерухомості / договір / реєстрація права власності / оплата

Сторони підписують договір купівлі-продажу нерухомості у присутності нотаріуса. Звичайна практика при купівлі нерухомості, особливо житла, передбачає також укладання попереднього договору. Нотаріус в обох випадках посвідчує договір купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу проходить реєстрацію в державному реєстрі. При цьому відбувається перехід права власності. При реєстрації нотаріус перевіряє, чи були сплачені всі необхідні збори і мита, чи мають сторони право укладати правову угоду, чи поширюються обтяження або права третіх осіб на об’єкт.

Оплата, як правило, проводиться безпосередньо в момент укладення договору, якщо немає іншої домовленості. В основному, пропонуються такі можливості:

  1. Відкриття інвестиційного рахунку та переказ на цей рахунок суми в іноземній валюті з-за кордону з подальшим продажем іноземної валюти та переказом на інвестиційний рахунок грошових коштів у гривнях (UAH) для подальшого здійснення іноземної інвестиції;
  2. Безпосередній переказ валюти з-за кордону на рахунок в іноземній валюті продавця – резидента;
  3. Оплата готівкою в банку і переказ на рахунок продавця, так як оплата готівкою дозволяється тільки в сумі до 50.000,- грн. При цьому слід звернути увагу, що необхідно пред’явити свідоцтво про походження коштів. Верхня межа незадекларованих готівкових коштів іноземців, які ввозяться в Україну, становить 10.000,- Євро.

У питаннях оплати обов’язково слід підключати юриста, який є спеціалістом у цій галузі, так як процес оплати часто відрізняється від описаних законних положень.

Після цього потрібно зареєструвати / перереєструвати договори з комунальними підприємствами (на електроенергію, воду), про оплату за вивезення сміття та інших комунально-експлуатаційних витратах.

Перереєстрацією також може зайнятися представник.

Уже при укладенні договору купівлі-продажу слід перевірити відсутність старих заборгованостей по комунальним платежам за квартиру, так як комунальники висунуть вимоги щодо покриття заборгованості до нового власника, оскільки заборгованість прив’язана до відповідного об’єкту нерухомості.

Документи, необхідні для укладення договору купівлі-продажу нерухомості

Документи, необхідні для здійснення угоди купівлі-продажу нерухомості в Україні, залежать від типу нерухомості (квартира, ділянка, будинок, комерційна нерухомість, житлова нерухомість і т.д.), форми власності нерухомості, права використання, обтяжень, прав третіх осіб і законних положень / норм, а також інших умов, які тут неможливо описати в розгорнутому вигляді.

Крім того, роль відіграють сімейний стан покупця і продавця, а також режим майна подружжя. Складання розгорнутого списку, що враховуючи всі нюанси, можливо тільки в кожному окремому конкретному випадку. Наприклад:

Попередній договір

  1. документ, що підтверджує право власності на об’єкт нерухомості
  2. технічний паспорт (не обов’язковий)
  3. Паспорт продавця
  4. ID-код продавця
  5. при необхідності, паспорт чоловіка / дружини продавця
  6. ID-код чоловіка / дружини продавця
  7. свідоцтво про шлюб продавця
  8. згода чоловіка / дружини продавця (заява)
  9. Паспорт покупця, для іноземців – закордонний паспорт, за наявності – посвідка на проживання
  10. ID-код покупця
  11. за наявності, свідоцтво про шлюб
  12. паспорт чоловіка / дружини покупця
  13. ID-код чоловіка / дружини покупця
  14. згода чоловіка / дружини покупця (заяву)

Надання згоди з боку чоловіка / дружини на покупку і продаж може не знадобитися, якщо був укладений відповідний шлюбний договір. В такому випадку необхідно пред’явити шлюбний договір.

Договір купівлі-продажу

  1. документ, що підтверджує право власності на нерухомість
  2. технічний паспорт (не обов’язковий)
  3. паспорт продавця
  4. ID-код продавця
  5. при необхідності паспорт чоловіка / дружини продавця
  6. ID-код чоловіка / дружини продавця
  7. свідоцтво про шлюб продавця
  8. згода чоловіка / дружини продавця (заява) на підписання договору купівлі-продажу, котру можна оформити також на етапі згоди укладення попереднього договору. В такому випадку чоловікові / дружині не знадобиться з’являтися повторно.
  9. паспорт покупця, для іноземців – закордонний паспорт, за наявності – посвідка на проживання
  10. ID-код покупця
  11. за наявності, свідоцтво про шлюб покупця
  12. Посвідчення особи дружини / чоловіка покупця
  13. ID-код чоловіка / дружини покупця
  14. згода чоловіка / дружини покупця (заяву)
  15. оцінка / експертиза
  16. довідка з Бюро технічної інвентаризації, БТІ (за запитом нотаріуса)
  17. довідка за формою -13 про кількість людей, зареєстрованих в квартирі

Надання згоди з боку чоловіка / дружини на покупку і продаж може не знадобитися, якщо був укладений відповідний шлюбний договір. В такому випадку необхідно пред’явити шлюбний договір.

Поточні витрати, збори, що повторюються, податки

Періодичні, регулярні податки на нерухомість не відрізняються для українців та іноземців.

Податок на нерухомість належить до сплати за умови, якщо площа квартири перевищує 60 m², а площа житлового будинку перевищує 120 м² . Податок він сплачується щорічно.

Податок відрізняється в залежності від регіону і становить максимум 1,5% щомісячної мінімальної зарплати за квадратний метр площі житла. На даний момент це близько 1,- Євро за квадратний метр на рік. Податок може скласти максимум 830,- Євро на об’єкт нерухомості. (Станом на 1.1.2018 р)

Податок на доходи від здачі житла в оренду

Податок на доходи від здачі житла в оренду складають, як правило, 18% від власне таких доходів.

Причому для резидентів, нерезидентів, українців та іноземців ставка податку з доходу становить 18%.

Організація сплати податків шляхом реєстрації підприємства також є можливою опцією, при цьому сума податків може зменшитися.

(21 людина, в середньому: 4.43/5)

^